东南亚 AIDC 基金方案｜中燃锚点

1.1 先打个比方

把数据中心想成一家只住服务器的酒店。客房是机柜；前台不卖床位，卖的是电、冷气、网线和保安。房客（云厂商、AI 公司）把自己的服务器搬进来，按月付「电功率租金」——行业常按千瓦（kW）计价，不按平方米。

AI 数据中心（AIDC，专为人工智能训练和推理设计的机房）和传统互联网数据中心（IDC）的差别，很像普通酒店和「每间房都要工业级空调 + 超大电表」的特种酒店：同一块地，吃电量差几倍，冷却方式也不同，选址首先看电从哪来、能不能按时接上。

1.2 一张表看懂差别

行业量机房规模用 IT 兆瓦（IT MW）：大概等于「真正送给服务器干活的电」有多大，不是大楼总装机电。还有一个常听的词叫 PUE（电能利用效率）：总用电 ÷ IT 用电。越接近 1，说明冷气和损耗吃得越少；对外讲故事时，PUE 和绿电比例常常是银行「绿色贷款」要看的数。

1.3 投资人其实只看三件事

1. 电能否按时通
   • 批文、变电站、专线容量；没有电，楼盖好也是空壳。
2. 楼能否按期成
   • 土地、许可、机电交付；拖期会吃掉租金模型。
3. 租户能否付租
   • 合同是真锁定还是「满一年可零违约金走人」；有没有母公司担保。

中燃的差异化不在「自己造显卡」，而在电与绿电这条供应链：生物质 / 燃气多能互补，是坐上主桌的理由。GPU（图形处理器，这里指 AI 芯片）租赁最好另立账本，别和机房股权搅在同一只基金里——第 2、5、8 节会拆开讲。

1.4 三道自测

1. 数据中心按什么卖房租？为什么不是按平方米？
2. AIDC 选址为什么先问电，再问地价？
3. 若中燃只出约 1 亿美元，它更像「整栋酒店的房东」还是「带其他投资人进场的锚点股东」？

参考答案方向：按可用电功率（千瓦 / 兆瓦）收租；没电就没有可售产品；约 1 亿更接近锚点 LP，需其他股权和项目贷配齐。

2.1 为什么机房和 GPU 要分账

机房赚的是「空间 + 电 + SLA（服务水准协议）」的长期租金；GPU 赚的是芯片时数，资产三年可能大幅贬值，还叠出口管制与客户信用。亚太可比内部对标里，机房股权与 GPU 融资是两套数字——后者量级往往是前者的数倍。基金若只投 PropCo（持有物业的项目公司），就不要把 GPU 收入写进同一份 IRR（内部收益率）模型。

2.2 绿电怎么进故事

• PPA（长期购电协议）：机房向发电方锁价锁量，银行喜欢可预测的电费。
• 直连 / 微网：园区内光伏、生物质热电、储能与机房物理靠近，叙事强，审批也更重。
• 绿证：补「绿色标签」，通常不能单独替代真实供电能力。

中燃公开材料目前更多是东盟生物质大会拓展与试点意向，尚未见到「已并网、可长期向数据中心供电」的披露产能。写作与对外口径宜用「产业能力 + 本地化切入」，勿写成「已有现成绿电」。

3.1 三条路径建议（不替你锁国）

越南可作观察仓或二期；新加坡更适合做互联与客户入口，不宜作为中燃绿电故事的首战绿地。

4.1 公开事实（可引用）

4.2 推断 / 待确认（写作必须标明）

4.3 1 亿美金够干什么

亚太可比内部对标：一期约 50MW IT 的开发资本开支约在 3.4 亿美元量级，建设期总资金占用约 3.7 亿美元；示意股权侧约 2 亿美元 + 银团约 1.5–1.7 亿美元。故约 1 亿美元 ≈ 该案一期股权的一半量级——适合做「首关 LP / 锚点」，需再找 1–2 家机构 LP，或把首期 MW 做小、分期建设。

5.1 谁投、谁建、谁租（结构课）

5.2 可复用的六条教训

1. 「锚定租户」≠ 锁定现金流
   • 宣传 5+5 年，若满 12 个月可零违约金退租，模型就不能按满租不退来算。
2. 电力批文要到「正式接入」
   • 初步批准不够支撑银行大额放款与 LP 大额 call。
3. 下游需求要穿透
   • 二房东背后的云 / 政企订单要合同验证。
4. 电价封顶可能伤房东
   • 超出均价由业主承担时，必须做电价敏感性。
5. 机房与 GPU 两本账
   • PropCo 只认 kW 租金；GPU 收入勿塞进同一 SPV。
6. 中资 + 高端芯片要治理隔离
   • 外资 GP / Co-GP、执行抵押路径提前设计。

6.1 投什么、先不投什么

6.2 示意条款量级（草案，非法意见）

监管原则级提醒（非法意见）：东道国外资准入与电力 / 用水 / 环评；基金地开曼 Private Funds 或新加坡 VCC；向香港 / 新加坡专业投资者募资需管理人牌照与 PPM；马来西亚大型 DC 银团常见伊斯兰融资窗口，可扩大银行池。

7.1 目标类型与话术钩子

7.2 募资顺序（推断）

1. 中燃意向函
   主体、额度、是否基石、观察员席——书面口径先定
2. 机构 LP 软圈
   至少 1 家以上同量级或更大机构口头 / 书面兴趣
3. 国家与电力文件
   选定首战国与地块；推进正式电力接入路径
4. 租约升级为真锁定
   退出费、SLA、母公司担保——能进银行模型
5. 银行 term sheet
   与股权 closing 条件挂钩
6. 首关 closing
   分期 call；建设里程碑驱动后续缴款

7.3 给刘董对外的三句逻辑

1. 绿电绑定
   • 生物质 / 多能互补解决「AI 机房最缺电、还要绿」。
2. 中国产能出海
   • 设备、工程、运营经验可本地化，不只是财务出资。
3. 合同优先于故事
   • 先 kW 长约（高退出成本），再谈算力品牌。

公开可比募资话术锚：ESR Data Centre Fund 1 首关股权超 10 亿美元；Keppel Data Centre Fund II 关闭约 11 亿美元量级（含多边机构共投）。中燃方案是「产业锚点 + 中等规模首关」，叙事要对齐自己的量级，勿对标头部平台的总规模吓人。

10.1 术语白话

10.2 主要来源

• 风格与融资框架：aidc-financing-handbook.vercel.app
• 中燃东盟生物质与战略口述：公司官网新闻；中新网广西 2025-09
• 区域需求：Wood Mackenzie SEA DC power demand；ASEAN 可持续数据中心指南（2025-12）；CAICT 东南亚算力中心报告（2026）
• 柔佛融资信号：DayOne RM150 亿绿色融资、Series C 公开新闻
• 公开基金：ESR DC Fund 1、Keppel DC Fund II 新闻稿
• 结构与红旗：IMA 亚太可比内部对标（已脱敏使用）；iSKY 电力与算力基础设施

10.3 下一步尽调清单（给团队）

• 1 亿美元：出资主体、董事会 / 投委会原则同意、认缴时间表、基石与观察员席
• 东南亚生物质：目标国土地 / 燃料 / 并网意向；有无 MW 级可指向 DC 的供电方案
• 首战国短名单：电力正式路径、用水、外资准入、洪水 / 灾害工程
• 租户画像与信用：退出费、SLA、母公司担保模板
• 管理人与 GP：港 / 新持牌合作方意向；中外 Co-GP 治理草案
• 合规：目标园区芯片管制与业主身份边界（律师备忘）
• 银行：绿色贷款 KPI 与放款前提清单（电、地、租约）
• 对标材料对外：保持脱敏；原件不随本页外发